中国楼市发生重大变化

调控政策全面放宽，重塑楼市格局

随着调控政策的全面放宽，楼市正在经历一场前所未有的变革。核心城市，如北京、上海、深圳等一线城市，持续优化的限购政策让购房门槛大幅降低。房贷利率、首付比例、交易税费等均降至历史低位，部分城市首付比例已低至15%，房贷利率更是迈入“3时代”，为购房者带来了实实在在的福利。住建部提出的“四个取消、四个降低、两个增加”政策框架，存量及增量政策同步发力，共同助力市场复苏。

预售制度的逐步退出，让现房销售成为新的趋势。房企债务危机及烂尾楼问题的频发，推动了预售制改革的加速，现房销售成为保障购房者权益的重要措施。一线城市的现房销售占比显著提升，购房者更倾向于选择购买现房，以规避期房风险。

市场分化加剧，房价呈现结构性调整。一线城市优质房产需求依然稳定，尤其是北京、上海等核心区域的房价趋于稳定。三四线城市由于库存高企、人口外流，房价下行压力显著。二手房市场的活跃度高于新房市场，上海、广州等城市的二手房成交量创近年新高。

库存压力与人口结构矛盾的凸显，让楼市面临新的挑战。全国住房总量超过6亿栋，人均住房面积达0.43栋，库存积压严重。人口连续两年负增长，老龄化加剧导致购房需求萎缩。年轻人结婚率的下降，也使得住房需求长期承压。

为了应对这些挑战，保障房与城市更新成为新的抓手。加速推进保障房建设，通过收储库存房源转化保障性住房，缓解供需失衡的状况。城中村改造政策落地，一线城市试点提升土地利用效率。虽然改造成本高、周期长仍存在挑战，但这是对城市更新的一种积极。

市场呈现止跌回稳的积极信号。2024年四季度起，一线城市的成交量连续三个月回升。政策组合拳下，市场信心逐步恢复，传统“小阳春”购房需求得到释放。短期成交惯性增长可期，楼市的未来仍值得期待。

当前楼市正在经历政策松绑、供需重构、结构性分化的调整阶段。核心城市通过政策优化和现房销售推动市场回稳，而三四线城市则面临长期去库存压力。未来政策重心可能会进一步向保障房供给和城市更新倾斜，以平衡市场波动，为购房者带来更加稳定的市场环境。